春暖花开亚洲as

    1. <form id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg></nobr></form>
      <address id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg></nobr></nobr></address>

      Kiinteist?nkauppa

      Myyj?n virhevastuu

      Kiinteist?n myyj? vastaa l?ht?kohtaisesti kaupan kohteessa olevista virheist?. Kiinteist?n kaupan virhevastuuseen vaikuttavat kuitenkin muun muassa?se, onko virhe merkityksellinen ja onko ostaja laiminly?nyt kaupan kohteen tarkastusvelvollisuutensa.

      Virhevastuus??nn?kset

      Myyj?n virhevastuusta on s??nn?kset maakaaren (MK) 2 luvussa. Kiinteist?n virheellisyys m??r?ytyy sen mukaan, millainen kiinteist? on kauppaa teht?ess?. Myyj? vastaa kiinteist?ss? t?ll?in olevasta virheest?, vaikka virhe ilmenisi vasta my?hemmin (MK 2:21.1). Virheet tyypitell??n laatuvirheisiin (MK 2:17), vallintavirheisiin (MK 2:18) ja oikeudellisiin virheisiin (MK 2:19).

      Vaikka kyseess? ei olisi MK:n 2 luvun 17–19 §:ss? s??detty virhe, myyj? voi vastata sopimusrikkomuksesta my?s muissa tapauksissa. Jos esimerkiksi myyj? vakuuttaa kauppakirjassa nimenomaisesti jotain, myyj? vastaa sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti siit?, ett? vakuutus pit?? paikkansa.

      Laatuvirheet

      Laatuvirheiss? on kyse kaupan kohteen fyysisiss? ominaisuuksissa olevasta virheest?. Tyypillisesti kiinteist?nkaupoissa tulee kyseeseen laatuvirhe, jollainen esimerkiksi kaupan kohteen maaper?n pilaantuminen on.

      ?Laatuvirheit? ovat:

      1. Kiinteist? ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
      2. Myyj? on ennen kaupan tekemist? antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteist?n pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteist?n laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
      3. Myyj? on ennen kaupan tekemist? j?tt?nyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteist?n k?ytt??n tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyj? tiesi tai h?nen olisi pit?nyt tiet??, ja laiminly?nnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
      4. Myyj? on ennen kaupan tekemist? j?tt?nyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen k?sityksen jostakin kiinteist?n ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteist?n soveltumiseen aiottuun k?ytt??n.
      5. Kiinteist? salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkitt?v?sti siit?, mit? myydyn kaltaiselta kiinteist?lt? voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellytt?? (salainen virhe).

      KKO:n oikeusk?yt?nn?ss? on laatuvirheiden osalta mm. katsottu, ett? ostaja voi l?ht?kohtaisesti perustellusti edellytt??, ett? kiinteist?ll? olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyv?ksytt?v?n? pidetyn rakennustavan mukaisesti. Esimerkiksi kiinteist?ss? ei yleens? voida katsoa olevan virhett? pelk?st??n sill? perusteella, ett? rakentamisessa on k?ytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka k?ytt?minen on my?hemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen k?ytt?minen rakennusaikana on ollut yleisesti hyv?ksytty? (KKO 2019:41).

      Vallintavirheet

      Vallintavirheiss? on kyse kaupan kohdetta rasittavasta viranomaisen p??t?ksest? tai muusta siihen rinnastettavasta seikasta, joka est?? ostajaa k?ytt?m?st? kiinteist?? sellaiseen tarkoitukseen tai vallitsemasta kiinteist?? sellaisella tavalla kuin h?n kauppaa tehdess??n saattoi perustellusti odottaa.

      ?Vallintavirheit? ovat:

      1. Myyj? on ennen kaupan tekemist? antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteist?n k?ytt?? tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen p??t?ksest? ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
      2. Myyj? on ennen kaupan tekemist? antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteist?n k?ytt?? koskevasta viranomaisen luvasta tai p??t?ksest? ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
      3. Myyj? on ennen kaupan tekemist? j?tt?nyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta p??t?ksest? taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai p??t?ksest?, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteist?n k?ytt??n tai arvoon, ja laiminly?nnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
      4. Myyj? on ennen kaupan tekemist? j?tt?nyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen k?sityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta p??t?ksest? taikka siihen verrattavasta seikasta, joka est?? ostajaa k?ytt?m?st? tai vallitsemasta kiinteist?? aiotulla tavalla.
      5. Kiinteist?ll? olevaan rakennukseen tai kiinteist?ll? harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
      6. M??r?osaa tai m??r?alaa ei voida kiinteist?nmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteist?ksi tai, milloin m??r?osa tai m??r?ala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi k?ytett?v?ksi kiinteist?ksi.

      Oikeudelliset virheet

      Oikeudellinen virhe on kaupan kohteena olevaa kiinteist?? rasittava toisen oikeus, jonka johdosta ostajan mahdollisuudet oikeudellisesti m??r?t? kaupan kohteesta puuttuvat tai ovat rajoitetummat kuin kaupassa edellytettiin.

      Oikeudellisia virheit? ovat:

      1. Ostaja voi menett?? omistusoikeuden kiinteist??n sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyj?n vaatimuksesta.
      2. Myyj? on ennen kaupan tekemist? antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteist??n kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteist?ll? sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteist??n kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
      3. Myyj? on ennen kaupan tekemist? j?tt?nyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminly?nnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
      4. Ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, ett? myyj?n saantokirjat ovat virheellisi? tai puutteellisia taikka myyj?n saannossa on jokin muu ep?selvyys.

      Myyj?n vastuun rajoittaminen

      Kiinteist?n kaupassa virhearvioinnin l?ht?kohtana on tehty kauppakirja. Myyj?n vastuuta ja ostajan oikeuksia vedota virheen seuraamuksiin voidaan rajoittaa vain sopimalla t?st? kauppakirjassa yksil?idysti (MK 2:9.2). Kunnat voivat halutessaan m??ritell? kauppakirjassa kaupan kohteen laatutason ja yksil?id? ne viat ja puutteet, mist? ostaja ja mist? myyj? vastaavat.

      Vastuunrajoitusehdoilta edellytet??n normaalisti t?sm?llist? yksil?inti?, jotta ostaja tiet??, mist? seikoista myyj? ei ota vastattavakseen. Myyj?n vastuun t?ysin poissulkevaa ehtoa ei voida yleens? k?ytt??, kun ostajana on yksityishenkil?.

      KKO 2012:72. KKO viittasi oikeuskirjallisuuteen, jonka mukaan yksil?im?t?n ja myyj?n vastuun t?ysin poissulkeva ehto on katsottu helposti kohtuuttomaksi, kun ostajana on yksityinen henkil?. Sen sijaan ratkaisun perusteluista ilmenevien seikkojen vuoksi t?llaista vastuunrajoitusehtoa ei voitu pit?? t?ss? tapauksessa kohtuuttomana kahden elinkeinonharjoittajan v?lisess? kaupassa.

      Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO:2012:72 (finlex.fi)

      Katso?my?s j?ljemp?n? ratkaisut KKO 2009:31 ja 2004:78.

      Virheen merkityksellisyys

      Kiinteist?n kaupassa laatuvirheen tulee olla siin? m??rin vaikutuksellinen, ett? se vaikuttaa kauppaan. Virheelt? edellytet??n, ettei ostaja olisi objektiivisesti arvioiden tehnyt kauppaa lainkaan sovituilla ehdoilla, jos t?m? olisi virheest? tiennyt ennen kaupantekoa.

      KKO 2009:39. Kiinteist?ll? sijaitsevassa omakotitalossa oli laatuvirhe, kun rakennuksen vesi- ja l?mmitysj?rjestelm? oli alitehoinen eik? kaupan kohde siten ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheiden korjauskustannuksiksi arvioitiin m??r?, joka vastasi yht? prosenttia kauppahinnasta. KKO totesi ostajalla olevan virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, kun otettiin huomioon korjauskustannusten lis?ksi se, ett? virhe haittasi rakennuksen k?ytett?vyytt? asumistarkoitukseen.

      Ratkaisu kokonaisuudessaan?KKO:2009:39?(finlex.fi)

      Vaikka virhe olisi vaikutuksellinen, ostajalla on lis?ksi MK:n 2 luvun 22 §:ss? s??detty tarkastusvelvollisuus. Jos ostaja laiminly? t?m?n tarkastusvelvollisuutensa, ostaja ei voi tehokkaasti vedota vaikutukselliseenkaan virheeseen.

      Ostajan tarkastusvelvollisuus ja tietoisuus virheest?

      Ostaja ei voi vedota laatuvirheen? sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteist?n tarkastuksessa ennen kaupan tekemist? (MK 2:22). Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityist? syyt? tarkistaa myyj?n kiinteist?st? antamien tietojen paikkansapit?vyytt? eik? ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvitt?minen edellytt?? teknisi? tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteit?. Ostaja ei my?sk??n voi vedota virheen? seikkaan, josta h?n on tiennyt tai h?nen t?ytyy olettaa tienneen kauppaa teht?ess?.

      KKO 2020:23: Ostajille oli ennen kaupan tekemist? annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittausp?yt?kirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yll? olevissa lattia- ja sein?rakenteissa. Kaupan j?lkeen kellarin betoniholvin yl?puolisissa alapohjarakenteissa sek? ulkosein?rakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita.

      Korkein oikeus katsoi, ett? ostajilla oli rakennuksen i?n, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yl?puolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pit?? riitt?vin? p?yt?kirjasta ilmenevi? selvityksi?, joissa kellarin yl?puoliset rakenteet oli my?s poraten tehdyill? mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eiv?t olleet laiminly?neet tarkastusvelvollisuuttaan, eiv?tk? he siten olleet menett?neet oikeuttaan vedota kiinteist?n virheeseen.

      Ratkaisu kokonaisuudessaan?KKO:2020:23 (finlex.fi)

      KKO 2019:16: Kiinteist?n ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteist?ll? olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sek? esitettiin korjaus- ja lis?tutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellytt?? tutkimuksia alapohjan kunnon selvitt?miseksi ennen kauppaa, ostajat eiv?t voineet vedota virheen? kaupan j?lkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eiv?tk? siihen, ett? rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.

      Ratkaisu?kokonaisuudessaan?KKO:2019:16?(finlex.fi)

      KKO 2009:31. Viitaten MK:n 2 luvun 9.2 ja 22.1 §:n s??nn?ksiin KKO totesi, ett? ostajalla ei ollut kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella syyt? ep?ill? kosteusvauriota eik? h?nell? ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella my?sk??n erityist? syyt? tehd? tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidett? (rakenteiden purkaminen) rakenteiden kunnon selvitt?miseksi. Ostaja ei ollut laiminly?nyt selonottovelvollisuuttaan.

      Ratkaisu?kokonaisuudessaan KKO 2009:31?(finlex.fi)

      KKO 2004:78. Kauppakirjaan sis?ltyi maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyj?n vastuuta rajoittava lauseke. My?hemmin rakennuksessa havaittiin merkitt?vi? rakennusvirheit?. Ostaja ei ollut laiminly?nyt selonottovelvollisuuttaan. Kuntotarkastuksen perusteella ostajalla ei ollut erityisi? syit? tutkia tarkemmin rakenteita. Ostajalla oli oikeus kauppakirjan vastuunrajoitusehdosta huolimatta vedota kiinteist?ll? olevassa rakennuksessa kaupanteon j?lkeen havaittuihin rakennusvirheisiin.

      Ratkaisu?kokonaisuudessaan KKO 2004:78?(finlex.fi)

      Reklamointi

      Ostaja menett?? l?ht?kohtaisesti oikeutensa vedota kiinteist?n kaupan virheeseen, jos h?n ei ilmoita virheest? ja siihen perustuvista vaatimuksista myyj?lle kohtuullisessa ajassa siit?, kun h?n havaitsi virheen tai h?nen olisi pit?nyt se havaita (MK 2:25.1). Laatuvirheen osalta, mukaanlukien salaiset virheet, on lis?ksi s??detty ehdottomasta viiden vuoden toissijaisesta m??r?ajasta kiinteist?n hallinnan luovuttamisesta lukien (MK 2:25.2).

      KKO 2016:69.?Myydyss? kiinteist?ss? oli havaittu laatuvirheit?. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen j?lkeen ilmoittaneet niist? myyjille ja varanneet tilaisuuden esitt?? my?hemmin tarkemmin yksil?ityj? vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sis?ll?st? myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevill? perusteilla Korkein oikeus katsoi, ett? ostajat olivat menett?neet oikeutensa vedota virheisiin.

      Ratkaisu kokonaisuudessaan KKO 2016:69 (finlex.fi)

      KKO 2008:8. Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkityst? todetaan olevan sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sek? luonnollisesti myyj?n tietoisuudella virheest?. KKO katsoi muun ohella, ett? myyj?lle tulee varata tilaisuus perehty? v?itettyihin virheisiin, jotta h?n voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin sek? mahdollisesti korjata virheen tai tehd? sovintotarjouksen. N?iden tavoitteiden toteutumisen KKO katsoo edellytt?v?n, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyj?n mahdollisuudet muodostaa k?sitys v?itetyst? virheest? ja vaadituista seuraamuksista.

      Ratkaisu?kokonaisuudessaan KKO 2008:8 (finlex.fi)

      Myyj? ei kuitenkaan vapaudu vastuustaan, vaikka ostaja ei reklamoisi ajallaan kaupan kohteen virheest?, mik?li myyj? on menetellyt kunnianvastaisesti tai arvottomasti tai t?rke?n huolimattomasti (MK 2:25.3). Siten vaikka virheeseen ei olisi vedottu s??detyn viiden vuoden m??r?ajan puitteissa, ostajalla olisi oikeus yh? vedota virheeseen, jos myyj?n menettely on ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai t?rke?n huolimatonta (ks. KKO 2018:11).

      Kunta voi reklamaatiotilanteissa kiinnitt?? huomiota siihen seuraaviin seikkoihin:

      • Reklamaatio tehd??n kohtuullisessa ajassa siit?, kun virhe havaittiin tai se olisi pit?nyt havaita.
      • Ilmoitetaan asianmukaisesti virheet, mit? virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee, ja joiden perusteella halutaan esitt?? vaatimuksia, sek??niihin perustuvat vaatimukset.

      ?

      Lis?? aiheesta

      Kuntaliiton verkkopalvelussa

      tags
      Palvelus?hk?posti-symboli
      Vastuualueet

      ?
      Palvelemme muun muassa sopimus-, vahingonkorvaus- ja yhti?oikeudelliset sek? maanvuokraa ja kiinteist?kauppaa koskevissa?kysymyksiss?.

      ?
      Palvelemme kuntien henkil?st?? ja luottamushenkil?it? heid?n teht?viins? liittyviss? asioissa. Suosittelemme k?ytt?m??n ensisijaisesti palvelus?hk?postiamme.

      HoMEmenuCopyrights 2015.All rights reserved.More welcome - Collect from power by english Blok number sss85786789633111 Copyright