春暖花开亚洲as

    1. <form id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg></nobr></form>
      <address id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg></nobr></nobr></address>

      Oikeustapaus KKO:2012:72:

      Vastuunrajoitusehdon sitovuus kiinteist?nkaupassa

      Vuosikirjaratkaisussaan KKO:2012:72 korkein oikeus otti kantaa liikekiinteist?n kauppakirjaan otetun vastuunrajoitusehdon riitt?v??n yksil?intiin ja sitovuuteen.

      ?KKO:ssa oli kysymys siit?, oliko kiinteist?n myyj? vastuunrajoituksen sis?lt?v?st? kauppakirjan ehdosta huolimatta vastuussa ostajalle kiinteist?nkaupan virheist?. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupanteon j?lkeen todettujen laatuvirheiden perusteella. Ratkaisusta ilmenevien seikkojen valossa vastuunrajoitusehto sitoi ostajaa, jonka vaatimukset hyl?ttiin. Aiemmissa ratkaisuissa?KKO 2009:31?ja?KKO:2004:78?vastuunrajoitusehto ei sitonut ostajaa.?

      Vastuunrajoitusehdoista yleisesti

      Kiinteist?n kaupan virheiden seuraamuksia harkittaessa otetaan tapauskohtaisesti huomioon muun ohella ns. vastuunrajoitusehdot (ks. maakaaren 2:9, MK). Kaupan osapuolilla on sin?ns? mahdollisuus sopia kauppakirjassa kaupan vastuiden ja riskien jakamisesta osapuolten v?lill?. Ehdoilla myyj? voi pyrki? rajaamaan kiinteist?nkaupan vastuutaan ja t?t? kautta ostajan mahdollisuuksia vedota kaupan tekemisen j?lkeen mahdollisesti ilmenevien virheiden seuraamuksiin. Maakaari asettaa kuitenkin myyj?n vastuun ja ostajan oikeuksien rajoittamiselle tietyt vaatimukset, joiden tapauskohtaista t?yttymist? on toisinaan arvioitu KKO my?ten.

      Kiinteist?nkaupan laatuvirheist? s??det??n maakaaren 2 luvun 17 §:ss?. Pyk?l?n 2 momentin nojalla ostajalla on oikeus hinnanalennukseen ja lis?ksi oikeus saada korvausta vahingostaan esimerkiksi 1 momentin 1 ja 2 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheist?. Rajoitettaessa kiinteist?n kaupassa ostajalle maakaaren 2 luvun 17–34 §:ss? s??dettyj? oikeuksia t?m?n tulee tapahtua sopimalla yksil?idysti siit?, mill? tavalla ostajan asema poikkeaa laissa s??detyst? (MK 2:9). Hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp.) mukaan vastuunrajoitusehtojen osalta edellytet??n t?sm?llist? yksil?inti?. N?in ostaja tiet??, mist? seikoista myyj? ei ota vastattavakseen, ja voi arvioida sen merkityksen my?s hinnasta sovittaessa.

      Vastuunrajoitusehdon yksil?innin ja sitovuuden arvioinnista

      KKO:n ratkaisussa tuli maakaaren 2 luvun 9 §:n valossa arvioitavaksi, onko t?ss? tapauksessa kauppakirjaan sis?llytetty vastuunrajoitusehto riitt?v?sti yksil?ity ja sitooko vastuunrajoitusehto ostajaa. Ostaja katsoi, ett? vastuunrajoitusehto on sitova vain silt? osin kuin kysymys on peruskuntoarviossa ja kustannusarviossa mainituista virheist?. Ostajan k?sityksen mukaan ehto ei my?sk??n ollut riitt?v?sti yksil?ity ja se oli kohtuuton. Mainittuun ostajan v?itteeseen saadaan sin?ns? tukea aiemmista KKO:n vuosikirjaratkaisuista?KKO 2009:31?ja?2004:78, mutta tapaukset ovat koskeneet eri tilanteita.

      Kauppakirjaan sis?ltyv?n vastuunrajoitusehdon mukaan ostaja otti ”vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteist? ja n?ist? aiheutuvista kustannuksista siit? huolimatta, oliko niit? huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkell? mahdollisesti piilevi? tai oliko niill? terveydelle tai ymp?rist?lle haitallisia vaikutuksia”. T?m? seikka oli kauppakirjan ehdon mukaan huomioitu kauppahintaa alentavana tekij?n?. Lis?ksi ostaja ilmoitti kauppakirjassa, ettei sill? ole mit??n vaatimuksia myyj?? kohtaan kaupan kohteessa sijaitsevan rakennuksen perusteella.

      Kauppahintaa alentavana tekij?n? oli huomioitu mahdolliset piilev?t virheet

      KKO totesi ratkaisunsa perusteluissa, ett? vastuunrajoitusehdosta ilmenee selv?sti, ett? vastuun on tarkoitettu siirtyv?n rakennuksen osalta kokonaan ostajalle. Osapuolet ovat siten ehdolla sulkeneet myyj?n vastuun t?ysin pois rakennuksen osalta. Merkityst? annettiin sille, ett? sanotun on nimenomaisesti vahvistettu koskevan my?s tilannetta, ett? rakennuksessa olisi jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lis?ksi piilevi? ja laatunsa vuoksi erityisen haitallisia virheit?. T?m?n on my?s ilmoitettu tulleen huomioonotetuksi kauppahintaa alentavana tekij?n?. KKO katsoi, ett? ehdon sanamuoto on yksiselitteinen eik? ostajalle sen perusteella ole voinut j??d? ep?selv?ksi, ett? ehto on kattanut my?s ne virheet, joista ei kaupantekohetkell? tiedetty. Vastuunrajoitusehto kokonaisuutena osoitti, ett? kaupan ehdoilla on tietoisesti jaettu osapuolten kesken vastuu kiinteist?n virheist? kauppakirjasta tarkemmin ilmenev?ll? tavalla.

      Arvioidessaan vastuunrajoitusehdon sitovuutta KKO antoi muun ohella merkityst? sille, ett? kyseess? oli kahden elinkeinonharjoittajan v?linen kauppa. Ratkaisusta tarkemmin ilmenevien seikkojen valossa KKO katsoi, ettei myyj?ll? ollut sopijapuolena ylivertaista asemaa suhteessa ostajaan.

      Ostajan tietoinen riski

      Ehdon sitovuusarvioinnissa otettiin lis?ksi huomioon, ett? ostaja oli tuntenut kiinteist?n oltuaan siin? vuokralaisena jo l?hes kymmenen vuotta ja tiennyt kyseess? olevan vanhan rakennuksen, joka tarvitsi monilta osin huomattavia kustannuksia aiheuttavaa kunnostusta. Tehdyst? peruskuntoarviosta ilmeni useita ongelmia. Peruskuntoarvion suorittamistavan (k?ytettiin p??osin aistinvaraisia, kokemusper?isi? ja ainetta rikkomattomia menetelmi?), arviosta ilmenneiden tietojen ja rakennuksen i?n perusteella on jo kauppaa teht?ess? ollut varsin todenn?k?ist?, ett? rakennuksessa on my?s piiloon j??neit? virheit?, joita ei ollut voitu peruskuntotutkimuksessa todeta eik? siten ottaa kustannusarviossa huomioon. T?m?n on KKO:n k?sityksen mukaan ostajankin t?ytynyt ymm?rt??.

      KKO katsoi, ett? ostaja on kauppakirjan allekirjoittaessaan ottanut tietoisen liiketaloudellisen riskin siit?, ett? rakennuksen korjaustarpeet osoittautuvat ennakkoarviointeja suuremmiksi. Sill?, ett? ostaja ei mahdollisesti omassa hinta-arviossaan ottanut muita korjaustarpeita mielest??n riitt?v?ss? m??rin huomioon, ei tapauksen olosuhteissa ollut merkityst? vastuunrajoitusehdon sitovuutta arvioitaessa. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voitu pit?? ostajan kannalta yll?tt?v?n? ja kohtuuttomana. Ehto sitoi ostajaa, jonka hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset katsottiin perusteettomiksi. Myyj? vapautui siten vastuusta.

      Ratkaisun merkityksest?

      Tuore KKO:n vuosikirjaratkaisu eroaa vastuunrajoitusehtoja koskevista aiemmista KKO:n vuosikirjaratkaisuista?KKO:2009:31?ja?KKO:2004:78. Tapauksissa ostajalla oli oikeus kauppakirjaan sis?llytetyst? vastuunrajoitusehdosta huolimatta vedota kiinteist?ll? olevassa rakennuksessa kaupanteon j?lkeen havaittuihin rakennusvirheisiin. Tuoreessa KKO:n ratkaisussa?KKO:2012:72?myyj?n vastuu voitiin sulkea kiinteist?ll? sijainneen rakennuksen osalta t?ysin pois.

      Vuoden 2009 tapauksessa kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyj?n vastuu yksil?idysti rajoitettu vain kuntotarkastusraportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Tapauksessa KKO katsoi, ettei kauppakirjassa oltu n?in ollen maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin yksil?idysti sovittu myyj?n vastuun rajoittamisesta tietyn kaupanteon j?lkeen ilmenneen vaurion osalta. T?t? vauriota ei oltu raportin vioissa ja puutteissa yksil?ity.

      Vuoden 2004 tapauksessa kuntotarkastuksen perusteella ostajalla ei katsottu olevan erityisi? syit? tutkia tarkemmin kaupan kohteena olevan rakennuksen rakenteita.?

      KKO:n vuosikirjaratkaisun 2012:72 valossa elinkeinonharjoittajien v?lisess? kiinteist?nkaupassa voidaan tietyin edellytyksin sulkea myyj?n vastuu t?ysin pois. T?st? ei kuitenkaan voida tehd? sellaista johtop??t?st?, ett? sama soveltuisi, jos ostajana on yksityinen henkil?. KKO nimenomaan totesi ratkaisussaan, ett? yksil?im?tt?m?n, myyj?n vastuun t?ysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa ja -k?yt?nn?ss? katsottu t?llaisissa tilanteissa olevan kohtuuton.

      Lis?ksi ratkaisusta on hyv? huomata, ett? ostajan ymm?rryst? piilevien virheiden olemassaolosta arvioitiin osaksi tehdyst? kuntotutkimuksesta ilmenneiden tietojen valossa. Siten my?s elinkeinonharjoittajien v?lisiss? kiinteist?nkaupoissa on jatkossakin syyt? tarvittaessa kiinnitt?? erityist? huomiota kohteen kuntoon liittyviin seikkoihin eik? vain tyyty? sulkemaan myyj?n vastuu yksil?im?tt?m?sti t?ysin pois.?

      Sampsa Matilainen

      ?***

      Kuntaliiton lakiyksik?n lakimies?Sampsa Matilainen?on kirjoittanut julkaisun "Kunnan kiinteist?nkauppa - Valmistelu ja sopimusmallit." Tammikuussa 2012 ilmestynyt julkaisu on tilattavissa verkkokaupastamme.

      Lue lis??

      Oikeusk?yt?nt?

      • KKO:2012:72
        Kiinteist?n kauppa - Laatuvirhe - Kauppaehto - Vastuunrajoitus. FINLEX
      • KKO:2009:31
        Kiinteist?n kauppa - Hinnanalennus - Laatuvirhe. FINLEX
      • KKO:2004:78
        Maakaari - Laatuvirhe - Hinnanalennus. FINLEX

      Lains??d?nt?

      • Maakaari 12.4.1995/540
        FINLEX

      Hallituksen esitykset

      • HE 120/1994 vp
        Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja er?iksi siihen liittyviksi laeiksi. FINLEX
      tags
      Palvelus?hk?posti-symboli
      Vastuualueet

      ?
      Palvelemme muun muassa sopimus-, vahingonkorvaus- ja yhti?oikeudelliset sek? maanvuokraa ja kiinteist?kauppaa koskevissa?kysymyksiss?.

      ?
      Palvelemme kuntien henkil?st?? ja luottamushenkil?it? heid?n teht?viins? liittyviss? asioissa. Suosittelemme k?ytt?m??n ensisijaisesti palvelus?hk?postiamme.

      HoMEmenuCopyrights 2015.All rights reserved.More welcome - Collect from power by english Blok number sss85786789633111 Copyright