春暖花开亚洲as

    1. <form id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg></nobr></form>
      <address id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg><nobr id=GCVhvuKJg></nobr></nobr></address>

      Maapolitiikan opas

      Tontinosan lunastaminen

      Tontinosan lunastuksen luonne ja tarkoitus

      Tontinosan lunastus on yhteisen alueen lunastuksen lis?ksi toinen pakkolunastusmuoto, jonka hakemiseen ovat oikeutettuja viranomaisen ohella my?s muut tahot kuten yksityinen maanomistaja. Tontinosan lunastuksen tarkoituksena on varmistaa rakennuskelpoisten ja asemakaavaan sopeutuvien tonttien muodostaminen tilanteessa, jossa kaavan tai tonttijaon mukaiseen tonttiin sis?ltyy eri omistajille kuuluvia alueita. Erityisen t?rke?? tontinosan lunastamismahdollisuus on sitovan tonttijaon mukaisella alueella. Siell? rakennuslupaa ei saa my?nt??, jollei tonttijaon mukaista tonttia ole merkitty kiinteist?rekisteriin, tai jollei rakennusluvan hakija hallitse koko tonttia MRL 81.2-3 §. Tonttia ei puolestaan saa lohkoa tai merkit? kiinteist?rekisteriin, elleiv?t kaikki tontinosat kuulu samoin omistussuhtein samoille omistajille KmL 23 §.

      Tontinosan lunastus tulee k?yt?nn?ss? kyseeseen silloin, kun puuttuvasta tontinosasta ei syyst? tai toisesta saada tehty? vapaaehtoista luovutusta. Vapaaehtoisen kaupan est?v?t usein mm. erimielisyys kauppahinnasta, ep?selvyys alueen omistajasta, omistajan vaikea tavoitettavuus tai osaomistajien kykenem?tt?myys sopia myynnist?.

      Tontinosan lunastusta koskevan lains??d?nn?n kehitys

      Ennen uuden maank?ytt?- ja rakennuslain voimaantuloa 1.1.2000 tontinosan lunastuksen edellytyksist? s??dettiin vanhassa rakennuslaissa (16.8.1956/370), johon vuonna 2000 syrj?ytyneet s??nn?kset sis?llytettiin vuonna 1977 (29.7.1977/604). Tontinosan lunastuksen toimitusmenettelyss? noudatettiin rakennuslain 137 c §:n nojalla lunastuslain 29.7.1977/603 s??nn?ksi?.

      Tontinosan lunastamiseen asemakaava-alueella oli eri s??nn?kset kuin rakennuskaava-alueella tapahtuneisiin rakennuspaikan osan lunastuksiin, jotka suoritettiin vuodesta 1996 l?htien kiinteist?nmuodostamislain 12.4.1995/554 nojalla ja sit? ennen kaavoitusalueiden jakolain (20.2.1960/101) nojalla. Rakennuslain uudistuksen yhteydess? tontin ja rakennuspaikan osan lunastamisen s??nn?kset yhdenmukaistettiin ja ne ovat nykyisin kiinteist?nmuodostamislaissa (5.3.1999/322). Sek? lunastuksen edellytykset ett? toimitusmenettely m??r?ytyv?t nyt kiinteist?nmuodostamislain nojalla. Tontinosan lunastamisen p??asiallinen sis?lt?, tavoitteet ja henki eiv?t kuitenkaan muuttuneet lainmuutoksen yhteydess?. Muutoksessa ehk? t?rkeint? oli se, ett? nyt tontinosan lunastus suoritetaan l?ht?kohtaisesti tontin lohkomisen yhteydess?. Asiakas voi siis hakea samalla kertaa sek? lohkomista ett? lunastusta, kun aiemmin h?n haki tontinmittausta kaupungilta ja tontinosan lunastusta maanmittaustoimistosta. Sen sijaan ohjeellisen tonttijaon alueella rakennuspaikan osan lunastamisen edellytykset ovat saattaneet hieman muuttua KaavJL:n mukaisista. Aiemmin KaavJL 34 §:n mukaan lunastuksen edellytyksen? oli se, ett? lunastaminen tuli olla v?ltt?m?t?nt? kaavaan sopeutuvan rakennuspaikan muodostamiseksi. Nyt lain sanamuoto on muutoin sama, mutta tontin sijaan ohjeellisen tonttijaon alueella s??det??n asemakaavaan soveltuvasta rakennuspaikasta.

      Tontinosan lunastuksen edellytykset

      "Tontin tai asemakaavaan soveltuvan rakennuspaikan muodostamiseksi tontin tai rakennuspaikan osan omistajalla on oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin tai rakennuspaikkaan kuuluvaa aluetta" KmL 62.1 § .?Otto Larma ja Ilmari Ojanen ovat teoksissaan ”Rakennuslaki ja -asetus” ja ”Maapakettilait” todenneet ykskantaan, ett? lunastuksen tulee sitovan tonttijaon alueella kohdistua samalla kertaa kaikkiin muihin kaavatontin osiin eik? vain joihinkin tonttiin kuuluvista osa-alueista. Lunastettava on siis kaikki tai ei mit??n. Muutoin sitovan tonttijaon alueella lunastusoikeuden my?nt?miseen riitt?? voimassaolevan asemakaavan ja tonttijaon olemassaolo sek? tontinosan omistusoikeus.

      Sen sijaan ohjeellisen tonttijaon alueella ”rima” lunastuksen edellytysten toteutumiseksi lienee hieman korkeammalla kuin sitovan tonttijaon alueella. Selv?? on, ett? jos rakennusluvan saamisen edellytyksen? on puuttuvan rakennuspaikan osan hankkiminen, voidaan lunastusoikeus my?nt??. Kaikki muu onkin sitten harkinnanvaraista. KmL:n nykyisen sanamuodon perusteella vaikuttaa, ett? lunastusoikeus tulisi saada helpommin kuin KaavJL:n aikaan.?

      Lunastusoikeuden my?nt?miseen riitt?? siis periaatteessa voimassaolevan asemakaavan ja (sitovaa tonttijakoa edellytt?v?ll? alueella) tonttijaon olemassaolo sek? tontinosan omistusoikeus.

      Lunastusoikeuden ratkaiseminen mutkistuu silloin, jos useampi tontinosan omistaja haluaa lunastaa toiselle kuuluvaa aluetta samasta tontista. Etuoikeus lunastamiseen on sill?, jonka tontinosalla rakennuksineen ja laitteineen on suurin arvo KmL 62.2 §. Jos osat ovat samanarvoiset, lunastusoikeus on sill?, joka on ensiksi vaatinut lunastamista. N?in ollen arvokkaimman tontinosan omistajalla on halutessaan aina lunastusoikeus. Toisaalta my?s v?hemm?n arvokkaan osan omistajalla on lunastusoikeus siin? tapauksessa, ett? muut eiv?t halua lunastaa. Rakentamattoman tontin tapauksessa lunastusoikeus on puolestaan aina suurimman tontinosan omistajalla h?nen niin halutessaan.

      Edell? esitetyn lis?ksi tontinosan lunastuksen edellytyksen? ovat KmL 64 §:ss? s??detyt kolme vaatimusta. Mik?li tontti voidaan muodostaa tilusvaihdolla, on lunastamisen sijaan suoritettava tilusvaihto. T?ll?in tilusvaihto voidaan suorittaa omistajien suostumuksettakin. Lunastamisen edellytyksin? ovat lis?ksi, ettei se aiheuta haittaa kiinteist?j?rjestelm?n selvyydelle eik? vaikeuta asemakaavaan sopeutuvien kiinteist?jen muodostamista KmL 64 § . Viimeksi mainitut edellytykset est?v?t hyvin harvoin lunastamista etenk??n sitovan tonttijaon alueella.

      Lunastusoikeuden ratkaiseminen rakennetulla tontilla

      Lunastusoikeuden ratkaiseminen on hankalinta silloin, kun tontilla sijaitsee rakennuksia. Jos rakennukset ovat kaavan k?ytt?tarkoituksen mukaisia - esimerkiksi teollisuusrakennus teollisuustontilla tai omakotitalo kaavan mukaisella pientalotontilla - saadaan eri omistajien alueiden arvot yksinkertaisesti laskemalla tontin maapohjan rakennusoikeuden ja rakennusten k?yp? arvo yhteen.

      Tilanne on ongelmallisempi silloin, kun rakennus ei vastaakaan tontin kaavan mukaista k?ytt?tarkoitusta. T?llainen tilanne on kohtuullisen yleinen esimerkiksi liike-, teollisuus- ja kerrostalotonteilla. Hyvin usein kerrostalo- tai teollisuusalueella sijaitsee ennen asemakaavaa valmistunut omakotitalo. Vanha omakotitalo on t?ll?in kerrostalotontin kannalta pelkk? kustannustekij?, joten rakennetun tontinosan arvoa m??r?tt?ess? ei maapohjan arvo ole v?ltt?m?tt? kerrostalotontin hintaan perustuva, vaan usein kaavaa edelt?v?n omakotitontin hinta. Tontinosan lunastusoikeuden ratkaisemiseksi rakennettu tontinosa arvioidaan kahdella vaihtoehtoisella tavalla, joista maanomistajalle arvokkaampi tulee tontinosan arvoksi.

      Ensinn?kin omakotitalon omistajan tontinosa arvioidaan kerrostalotontin osana kerrostalotontin hinnalla, jolloin arvosta v?hennet??n asuinrakennuksen purkukustannukset. Toiseksi arviointi perustuu ennen asemakaavaa vallinneeseen k?ytt?tapaan eli omakotitalon sek? kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan maapohjan yhteenlaskettuun k?yp??n hintaan. Seuraavassa on esitetty karkea esimerkki lunastusoikeuden ratkaisemisesta:

      ?- A:n osa tontista (tila 1:1) arvioidaan asemakaavan mukaisena teollisuustonttina (KTY), 5000 m?, e=0,50,84,1? /k-m?, tontinosan arvo 1,25 ?

      ?- B:n osa tontista (tila 5:5) arvioidaan kahdella tavalla:

      a) kaavan ulkopuolinen rakennuspaikka (3000 m?)

      50 456,4? + asuinrakennus 117 731,5 = 168 187,9

      b) teollisuustontin osa, 3000 m?, e=0,50, 84,1?? /k-m?,

      eli 126 140,1? - rakennuksen purkukustannukset

      8409,4 = yhteens? 117 731,5?

      - B:n osalta valitaan h?nelle edullisempi arvo, mutta siit? huolimatta A saa lunastusoikeuden

      - huomattavaa on, ettei B:n osalta voida yht?aikaa arvioida maata teollisuustonttina ja lis?t? rakennuksen arvoa

      Kunnan lunastusoikeus ja lunastusvelvollisuus

      Kunnalle on my?nnetty erityisasema tontinosan lunastamiseen sitovaa tonttijakoa edellytt?v?ll? asemakaava-alueella. Jollei tontinosan omistaja ole pannut vireille vaatimusta tontinosan lunastamiseksi vuoden kuluessa tonttijaon voimaantulosta, on kunnalla oikeus lunastaa tonttiin kuuluvat osat KmL 62 a § . Jos tontinosan omistaja on kuitenkin pannut lunastusvaatimuksensa vireille 60 p?iv?n kuluessa siit?, kun kunnan vaatimus on annettu h?nelle tiedoksi, kunnalla on lunastusoikeus vain, jos jonkin tontinosan omistajan vaatimus ei johda tontin joutumiseen yhdelle omistajalle. Kunnan erityisasemalla pyrit??n siihen, ett? asemakaava-alueet tulisi rakennettua mahdollisimman tehokkaasti.

      Vastaavasti kunnalla voi tietyiss? olosuhteissa olla my?s lunastusvelvollisuus tontinosaan sitovaa tonttijakoa edellytt?v?ll? asemakaava-alueella. Mik?li tontinosan omistaja sen johdosta, ettei sitova tonttijako sopeudu vallitseviin omistusoikeusolosuhteisiin, ei voi kohtuullista hy?ty? tuottavalla tavalla k?ytt?? hyv?kseen maataan, on kunta velvollinen lunastamaan tontinosan vuoden kuluttua tonttijaon voimaantulosta, jollei toinen tontinosan omistaja ole k?ytt?nyt lunastusoikeuttaan KmL 62 b §. Lunastusvelvollisuus voi esimerkiksi synty?, jos pienehk? osa kiinteist?? on j??nyt kadun toiselle puolelle, jossa tontin p??osan omistajalla ei ole rakentamistarpeita.

      Kunnan lunastusoikeutta ja -velvollisuutta koskevat s??nn?kset olivat sellaisinaan jo vanhassa rakennuslaissa (RakL 55 ja 57 §:t). T?st? huolimatta kunnat eiv?t ole juurikaan k?ytt?neet lunastusoikeuttaan. My?s lunastusvelvollisuustoimitukset ovat olleet harvinaisia.

      Erityiset oikeudet lunastettavalla tontinosalla

      Panttisaamiset

      Lunastettu tontinosa vapautuu "automaattisesti" vastaamasta luovuttavaan kiinteist??n kohdistuvista panttisaamisista sek? muista n?ihin verrattavista rasituksista KmL 65 § .

      Pantinhaltijan asema lunastustilanteessa on kuitenkin turvattu. Korvaus korkoineen on nimitt?in m??r?tt?v? tallettavaksi aluehallintovirastoon, mik?li korvaus on suuruudeltaan merkitt?v? ja luovuttavan kiinteist?n arvo on lunastuksen vuoksi siin? m??rin alentunut, ett? panttioikeuden haltijan oikeus saattaa vaarantua KmL 205 § .

      Muut erityiset oikeudet

      Jos lunastettavaan tontinosaan kohdistuu rasite- tai vuokraoikeus tai muu erityinen oikeus, on toimituksessa m??r?tt?v? t?llaisen oikeuden voimaan j??misest?, lakkaamisesta, lunastamisesta taikka muusta j?rjest?misest? ja siit? johtuvasta korvauksesta.

      Alueen uuden omistajan ja vuokramiehen v?lill? on pyritt?v? ensisijaisesti saamaan uusi vuokrasopimus KmL 86 § . Mik?li sopimusta ei synny, voidaan entinen vuokrasopimus m??r?t? j??m??n voimaan uutta omistajaa sitovana, ellei siit? aiheudu t?lle huomattavaa haittaa. Tontinosan lunastuksissa vuokraoikeudesta lunastajalle aiheutuva haitta muodostuu kuitenkin usein huomattavaksi ja n?in ollen vuokraoikeudet joudutaan usein lunastamaan ja lakkauttamaan. Esimerkiksi teollisuus- tai kerrostalotontilla sijaitsevaan vanhaan omakotitaloon kohdistuvat huoneenvuokraoikeudet on useimmiten pakko lakkauttaa, koska rakennus puretaan.

      My?s vanhat tie- ym. rasiteoikeudet joudutaan usein lakkauttamaan lunastuksen yhteydess?. T?m? johtuu mm. siit?, ett? tieyhteydet, vene- ja autopaikat, vesi- ja viem?rijohdot, ym. kunnallistekniikkaan liittyv?t oikeudet j?rjestet??n asemakaavassa kokonaisvaltaisesti, jolloin vanhat rasiteoikeudet j??v?t tarpeettomiksi.

      Oikeudet, josta vastaanottava kiinteist? vastaa, laajenevat koskemaan my?s lunastettua aluetta.

      Korvaukset

      Arviointimenetelm?

      Korvaukset lunastettavasta tontinosasta m??r?t??n p??s??nt?isesti k?yv?n hinnan mukaan eli nk. kauppa-arvomenetelm?ll?. Mik?li k?yp? hinta ei vastaa luovuttajan t?ytt? menetyst?, korvattava omaisuus arvioidaan tuottoarvon tai siihen pantujen kustannusten perusteella KmL 200.1 §.

      Tuottoarvomenetelm? voi tulla kysymykseen l?hinn? silloin, kun lunastettavaan alueeseen tai rakennukseen kohdistuu pitk?aikainen vuokrasopimus, jonka mukainen p??omitettu vuokratuotto ylitt?? k?yv?n hinnan. Lis?ksi sit? voidaan soveltaa mm. silloin, kun vertailukauppoja ei ole saatavissa. Kustannusarvomenetelm? tulee harvoin kysymykseen tontinosan lunastuksen korvausta m??r?tt?ess?. Sit? voidaan k?ytt?? esim. rakennuksen arvioinnissa silloin, kun rakennukselle ei jostakin syyst? voida m??ritt?? k?yp?? arvoa sek? m??r?tt?ess? korvausta koristekasvillisuudesta ja laitteista. Kohteesta maksettu kauppahinta ei ole oikeusk?yt?nn?n perusteella sellainen laissa tarkoitettu omaisuuteen pantu kustannus, jonka perusteella korvaus tulee yksinomaan m??r?t? KKO 20.9.1990/ 2540, 14.1.1991/ 74 . Kauppa-arvomenetelm? on menetelmist? selv?sti luotettavin ja eniten sovellettu.

      Korvattava omaisuus, haitat ja vahingot

      Lunastuskorvauksen tulee kattaa kaikki lunastuksesta aiheutuneet taloudelliset menetykset. N?in ollen lunastettavan omaisuuden lis?ksi korvattavaksi tulevat my?s mahdolliset lunastuksesta aiheutuneet haitat ja vahingot KmL 200.2 § .

      Lunastettavan tontinosan (maa-alueen) korvauksen arviointi tapahtuu useimmiten rakennusoikeuden k?yv?n hinnan (/k-m?) perusteella, koska kaupank?ynniss?kin hinnoittelu perustuu enemm?n rakennusoikeuden kuin maan hintaan.

      Sitovaa tonttijakoa edellytt?v?ll? alueella arvioidaan kaikki tontinosat p??s??nt?isesti yksikk?hinnaltaan samanarvoisiksi. N?in ollen jopa tonttiin sis?ltynyt vesialue tai -j?tt?, nk. kirvesvarren alue tai muu rakennuskelvoton alue on hinnoiteltu oikeusk?yt?nn?n perusteella samanarvoiseksi kuin rakennusalaan sis?ltynyt alue. T?m? periaate johtuu l?hinn? siit?, ett? tontin rakentamiskelpoisuus edellytt?? kaikkien tontinosien kuulumista samalle omistajalle ja ett? kaikki tontinosat tuottavat p??s??nt?isesti rakennusoikeutta (tehokkuusluvun my?t?). Mik?li tonttiin sis?ltyy keskim??rist? enemm?n em. kaltaista rakennus- tai k?ytt?kelvotonta aluetta, on tontin arvo kokonaisuutena luonnollisesti keskim??r?ist? pienempi, mik? osaltaan vaikuttaa lunastushinnankin alenemiseen.

      Joissakin tapauksissa vanha rasiteoikeus tai muu k?ytt?oikeuden rajoitus (esimerkiksi kaasuputken tai voimajohdon alue) alentaa lunastettavan alueen yksikk?hintaa suhteessa muun tontin alueeseen. Jos alueeseen kohdistuu em. kaltainen k?yt?ss? ollut ja lunastuksen j?lkeenkin voimaan j??v? rasite tai rajoitus, ei luovuttajan menetysk??n ole niin suuri kuin rasitteettomalla maalla. H?nh?n ei ole voinut hy?dynt?? aluetta t?ysim??r?isesti aiemminkaan ja on lis?ksi saattanut saada maa-alueesta korvauksen jo rasitetta perustettaessa.

      Lunastettavalla tontinosalla sijaitseva rakennus arvioidaan siis p??s??nt?isesti k?yv?n hinnan mukaan. Rakennuksen k?ytt?tarkoituksen tulee kuitenkin vastata tontin kaavan mukaista k?ytt?tarkoitusta, jotta rakennuksen k?yp? arvo voitaisiin lis?t? tontinosan (rakennusoikeuden) arvoon kokonaiskorvausta m??r?tt?ess?. Asiaa valaisee kappaleessa "Lunastusoikeuden ratkaiseminen rakennetulla tontilla" esitetty esimerkki omakotitalosta lunastettavalla teollisuustontin osalla.

      Luonnontilaisella ja rakentamattomalla tontilla menetetyst? kasvillisuudesta ei useimmiten m??r?t? erikseen korvausta. Tietty luonnontilainen kasvillisuus katsotaan sis?ltyv?n maapohjan (rakennusoikeuden) korvaukseen. Sen sijaan istutettu ja hoidettu koristekasvillisuus korvataan ainakin omakotitonteilla erikseen. Koristekasvillisuuden korvaaminen on suoritettu lunastuksissa kustannusarvomenetelm?ll?, jossa korvaus perustuu taimi- ja hoitokustannusiin. Arviointi on k?yt?nn?ss? tapahtunut arviointi- ja hinnoitteluohjeiden perusteella (esimerkiksi Maanmittauslaitoksen ohjeisto).

      Haitan- ja vahingonkorvaukset ovat melko harvinaisia tontinosan lunastuksissa. L?hinn? kysymykseen tulevat rakennusten menetysten yhteydess? mahdollisten muuttokustannusten ja uuden asunnon hankkimisesta aiheutuneiden kustannusten (esimerkiksi varainsiirtoveron) korvaaminen. Korvauksia nk. oikeudenvalvontakustannuksista ei voi tontinosan lunastuksissa m??r?t?, koska kiinteist?nmuodostamislaista puuttuvat kokonaan t?t? asiaa koskevat s??nn?kset.

      Korvauksen m??r??miseen ja suorittamiseen liittyvi? yleisi? asioita

      Korvaukset tontinosan lunastuksessa on m??r?tt?v? viran puolesta eli vaikkei korvausta olisikaan vaadittu KmL 201 § . Korvauksesta voidaan sopia, mutta toimitusmiesten on katsottava, ettei sopimus loukkaa kenenk??n, esimerkiksi pantinhaltijan oikeutta. Lunastushinta m??r?t??n p??t?ksen antamisajankohdan hintatason mukaan KmL 200.3 § .

      Lunastuskorvaus on p??s??nt?isesti maksettava kolmen kuukauden kuluessa toimituksen lopettamisesta. Maksuaikaa voidaan erityisist? syist? pident??, kuitenkin enint??n kolmeksi vuodeksi KmL 203.1 § . Korvaukselle ei suoriteta normaalitapauksessa korkoa. Ainoastaan silloin, kun maksuaikaa on pidennetty, on sille kolmen kuukauden j?lkeen maksettava 6 % vuotuiskorkoa. Mik?li korvausta ei makseta m??r?ajassa, on sille suoritettava korkolain 4.3 §:n mukaista viiv?styskorkoa KmL 203.3 § . Toimitus ei siis raukea aiemman (lunastuslain mukaisen) tontinosan lunastusmenettelyn kaltaisella tavalla, jollei korvausta makseta m??r?ajassa. Mik?li korvausta ei makseta, voidaan se ulosottaa korvauksen saajan pyynn?st? KmL 288.1 § .

      Lunastajan kiinteist? on panttina maksamattomasta korvauksesta KmL 204 § . Vaikka lunastaja valittaisi korvauksen suuruudesta, on sen suoritettava koko m??r?tty korvaus edell? esitetyss? m??r?ajassa. Mik?li korvausta alennetaan oikeudessa, on liika maksettu m??r? 6 % korkoineen palautettava maksajalle KmL 203.4 § . Lain ep?kohta t?llaisissa tilanteissa on se, ettei korvauksen maksajan asemaa ole mitenk??n suojattu korvausten palautustilannetta ajatellen.

      Lunastuskorvausta ei aina m??r?t? maksettavaksi luovuttajalle, vaan kahdessa tapauksessa se on m??r?tt?v? talletettavaksi aluehallintovirastoon. Ensinn?kin, jos lunastuksessa m??r?tt?v? korvaus on suuruudeltaan merkitt?v? ja luovuttavan kiinteist?n arvo on lunastuksen vuoksi siin? m??rin alentunut, ett? kiinteist??n kohdistuvan panttioikeuden haltijan asema saattaa vaarantua, on korvaus m??r?tt?v? talletettavaksi KmL 205 §. Talletuskynnys on siis t?ll? kohdalla varsin matalalla. Toisin sanoen, mik?li j?ljelle j??v?n kiinteist?n arvo ei varmasti ylit? panttisaamisten arvoa, on korvaus m??r?tt?v? talletettavaksi. Toiseksi korvaus on m??r?tt?v? tallettavaksi my?s silloin, kun lunastetaan tilojen yhteisest? alueesta, eik? alueen osakaskunta ole j?rjest?ytynyt yhteisaluelain edellytt?m?ll? tavalla ja korvaus on v?h?inen alueen osakasluettelon laatimiskustannuksiin verrattuna KmL 206.2 §. Jos yhteisen alueen osakaskunta on j?rjest?ytynyt, tulee korvaus m??r?t? suoritettavaksi osakaskunnalle KmL 206.1 § .

      Korvausta ei voida en?? lunastuslain LunL 48 § mukaisesti m??r?t? talletettavaksi, mik?li tilan omistajat eiv?t ole varmuudella selvill? tai yhteisomistuksen vallitessa ei ole toimitettu selvityst? siit?, kenelle ja mihin korvaus maksetaan. Samoin talletus ei tule kysymykseen automaattisesti, vaikka koko kiinteist? lunastetaan (vrt. LunL 49.1 § )]. Mik?li lunastettavan alueen omistaja ei ole tiedossa, h?nt? ei tavoiteta, h?nen maksuosoitetta saada selville tai saada yhteisomistajilta sopimusta korvauksen osittelusta tai maksamisesta, tulee lunastajan tallettaa korvaus maksutalletuslain [281/1931] 1 §:n nojalla. T?st? eiv?t siis p??t? toimitusmiehet, vaan asia on korvauksen maksajan vastuulla.

      Mik?li korvauksen saaja ei nosta korvaustaan l??ninhallituksesta 10 vuoden kuluessa tallettamisesta, on tallettajalla oikeus yhden vuoden ajan em. m??r?ajan umpeutumisesta vaatia korvausta itselleen. Jos n?in ei k?y, korvaus menee valtiolle.

      Omistusoikeuden siirtyminen ja haltuunotto

      Omistusoikeus lunastettuun tontinosaan syntyy, kun toimituksesta on tehty merkint? kiinteist?rekisteriin KmL 192.4 § . Lunastettu alue tulee lainhuudattaa ja lainhuudatusaika alkaa kiinteist?rekisteriin merkitsemisest? MK 11:3.1 § .

      Lunastetun alueen haltuunottoa koskevat s??nn?kset ovat kiinteist?nmuodostamislaissa varsin suppeat. Laissa s??det??n ainoastaan, ett? "tarvittaessa on m??r?tt?v? tilusten haltuunoton ajankohta" KmL 186.1 § . Tontinosan lunastuksissa kannattanee haltuunottoajankohta useimmiten m??r?t?. Ajankohdaksi sopinee parhaiten lunastuslakia LunL 57.1 § my?t?ilev?sti se hetki, kun korvaukset on maksettu. Haltuunotto ei sitovaa tonttijakoa edellytt?v?ll? alueella oikeuta kuitenkaan rakentamaan, sill? rakennusluvan voi saada vasta, kun tontti on merkitty kiinteist?rekisteriin MRL 81.2 § . Haltuunotto mahdollistaa - ainakin jos lunastusoikeudesta ei ole valitettu - kuitenkin esimerkiksi tontin raivaamisen sek? rakentamista edelt?v?t selvitykset (esimerkiksi maaper?tutkimus). Vuoden 2006 alusta KmL:iin tuli muutos KmL 194a §, jonka mukaan tarpeelliset kiinteist?rekisterimerkinn?t toimituksesta voidaan tehd? asianosaisen pyynn?st?, vaikkei toimitus kaikilta osin ole saanut lainvoimaa. N?in voidaan toimia silloin, kun valitus koskee vain korvauksia tai muutoin sellaista seikkaa, joka ei vaikuta rekister?it?v?n kiinteist?n ulottuvuuteen tai muihin rekisterimerkint?ihin. N?in ollen tontti on mahdollista saada rekisteriin ja rakennuskelpoiseksi, jos valitus koskee vain korvauksia.

      Kiinteist?nmuodostamislaki ei tunne mink??nlaista erillist? ennakkohaltuunottomenettely?, joten lunastuslain kaltainen ennakkohaltuunotto ei ole mahdollinen, joskaan sill? ei olisi tontinosan lunastuksessa suurta merkityst?k??n.

      Toimitusmenettelyst?

      Tontinosan lunastus tapahtuu siis l?ht?kohtaisesti tontin lohkomisen yhteydess? lohkomisen "sivutoimituksena". Sen suorittaa p??s??nt?isesti kunnan kiinteist?insin??ri, jos kysymys on asemakaava-alueesta, jonka alueella kunta toimii kiinteist?rekisterin pit?j?n? KmL 3.2 ja KmL 5.3 §:t . Muussa tapauksessa - esimerkiksi mik?li tontinosan lunastus halutaan jostakin syyst? suoritettavaksi erillisen? toimenpiteen? - suorittaa toimituksen maanmittaustoimiston toimitusinsin??ri (DI). Uskottuja miehi? ei tarvitse "automaattisesti" k?ytt?? toimituksessa KmL 4 § , mutta toimitusinsin??rin kannattanee usein kutsua heid?t omasta aloitteestaan.

      Niiss? tontinosan lunastuksissa, joissa kunta on hakijana tai luovuttajana, kannattaa kiinnitt?? erityisen paljon huomiota j??viystilanteisiin. Vaikkei kunnan kiinteist?insin??ri vastaisikaan kunnan maan hankinnasta ja myynnist?, saattaa h?n helpostikin "n?ytt??" j??vilt? ty?skennelless??n samassa rakennuksessa ja usein tiiviiss? yhteisty?ss? tonttip??llik?n tai geodeetin kanssa. T?ll?in lienee suositeltavaa, ett? toimitusm??r?ys annetaan maanmittaustoimiston toimitusinsin??rille.

      Tontinosan lunastusta haetaan siis p??s??nt?isesti kunnalta. Ainoastaan niill? alueilla, joilla kunta ei toimi kiinteist?rekisterin pit?j?n?, toimitusta haetaan maanmittaustoimistolta. Mik?li lohkominen tulee vireille m??r?alan lainhuudosta, l?hett?v?t monet kunnat toimituksen vireilletuloilmoituksen yhteydess? informaatiota tontinosan lunastuksesta, esimerkiksi kehotuksen hakea lunastusta tai ryhty? vapaaehtoiseen kauppaan puuttuvasta tontinosasta. Hakemukseen tulee mielell??n liitt?? tonttijakokartta ja selvitys lunastettavaksi haetusta alueesta. Lis?ksi tulee toimittaa tarpeelliset valtuutukset, kuten asunto-osakeyhti?n yhti?kokouksen p??t?s toimituksen hakemisesta.

      Kun tontinosan lunastus suoritetaan lohkomisen yhteydess?, syntyy toimituksen seurauksena kiinteist?rekisteriin merkitty rakennuskelpoinen tontti. Mik?li toimituksen suorittaa maanmittaustoimiston toimitusinsin??ri, voidaan lunastettu alue joko lohkoa tai "vain" siirt?? lunastajan ennest??n olevaan kiinteist??n KmL 63 § . Maanmittaustoimiston kannalta helpompaa on luonnollisesti suorittaa siirt?minen, jolloin toimituksen rekister?inti ja asiakirjojen arkistointi tapahtuu maanmittaustoimistossa. Mik?li kunta on m??r?nnyt maanmittaustoimiston suorittamaan lunastuksen "tonttirekisterialueella" ja lopputulokseksi halutaan tontti, on suoritettava lohkominen, jolloin maanmittaustoimiston on l?hetett?v? asiakirjat rekister?inti? ja arkistointia varten kuntaan. Huomattava on, ettei nk. pakkolunastusyksik?n muodostaminen ole en?? mahdollista.

      Tontinosan lunastuksen merkitseminen kiinteist?rekisteriin ei en?? edellyt? kuitti- ym. selvityst? korvauksen suorittamisesta kuten lunastuslain mukaisessa menettelyss?. Tontinosan lunastuksesta on laadittava paitsi p?yt?kirja ja toimituskartta, my?s korvauksia koskeva erillinen toimitusasiakirja KMA 67.2 §. Uudenmaan maanmittaustoimistossa t?m? asiakirja on nimetty vanhan perinteen mukaan "selitelm?ksi lunastamisesta ja lunastuskorvauksen m??r??misest?".

      Selitelm?st? tulee asetuksen perusteella ilmet? rekisteriyksikk?, jonka osalta korvaus on m??r?tty, korvauksen m??r?, saajat ja maksajat sek? maksutapa, -aika ja mahdollinen viiv?styskorko. T?m?n lis?ksi olisi selitelm?ss? hyv? n?ky? lunastetun alueen pinta-ala ja mihin kiinteist??n alue siirret??n tai lohkotaan, korvauksen jakaantuminen kohteen-, vahingon- ja haitankorvauksiin sek? omistusoikeuden siirtymis- ja haltuunottoajankohdat. Selitelm? vastaa sis?ll?lt??n paljolti kiinteist?n luovutuskirjaa MK 2:1 § ja haettaessa lainhuutoa lunastetun alueen saannolle vastaa virallinen ote selitelm?st? alkuper?ist? saantokirjaa, joka on liitett?v? lainhuutohakemukseen.

      Toimituksessa laadittavat asiakirjat

      Kohdassa malliasiakirjoja on kaksi esimerkkip?yt?kirjaa ja selitelm?? tontinosan lunastuksesta.

      Tontinosan lunastuksesta on laadittava, paitsi p?yt?kirja ja toimituskartta, my?s korvauksia koskeva erillinen toimitusasiakirja KMA 67.2 §. Uudenmaan maanmittaustoimistossa t?m? asiakirja on nimetty ”lunastusp??t?kseksi”.

      Siit? tulee asetuksen perusteella ilmet? rekisteriyksikk?, jonka osalta korvaus on m??r?tty, korvauksen m??r?, saajat ja maksajat sek? maksutapa, -aika ja mahdollinen viiv?styskorko. T?m?n lis?ksi olisi lunastusp??t?ksess? hyv? n?ky? lunastetun alueen pinta-ala ja mihin kiinteist??n alue siirret??n tai lohkotaan, korvauksen jakaantuminen kohteen-, vahingon- ja haitankorvauksiin sek? omistusoikeuden siirtymis- ja haltuunottoajankohdat. Lunastusp??t?s vastaa sis?ll?lt??n paljolti kiinteist?n luovutuskirjaa [MK 2:1 §] ja haettaessa lainhuutoa lunastetun alueen saannolle vastaa virallinen ote lunastusp??t?ksest? alkuper?ist? saantokirjaa, joka on liitett?v? lainhuutohakemukseen.

      Toimituskustannukset

      Tontinosan lunastuksesta aiheutuneet toimituskustannukset m??r?t??n lunastajan, eik? siis automaattisesti hakijan maksettavaksi (hakijahan ei saa aina lunastusoikeutta), koska lunastaja voidaan katsoa ainoaksi hy?dynsaajaksi KmL 209 §. Tontinosan velvollisuuslunastuksissa KmL 62 b § asia ei ole aivan itsest??n selv?, vaan t?ll?in saattaa hakijakin (lunastusvelvollisuutta vaativa) joutua maksajaksi. Kunnat ja maanmittaustoimistot velkovat tontinosan lunastuksen toimituskustannukset p??s??nt?isesti ty?ajan mukaan. P??toimituksena suoritettava lohkominen sen sijaan velotaan pinta-alaluokittain "taulukkohinnan" perusteella. Sivutoimituksen suoritettavasta tontinosalunastuksesta aiheutuneet kustannukset lis?t??n lohkomismaksuun.

      Esimerkiksi Espoon kaupungin kiinteist?toimitusmaksutaksan mukaan sivutoimituksesta velotaan vuodesta 2009 lukien seuraavasti:

      • toimitusinsin??rin teht?v?t?80 /tunti
      • toimitusvalmistelu (tietojen hankinta, kiinteist?rekisterin yll?pito, asiakirjojen?valmistelu, karttojen laatiminen)?40 /tunti
      • maastoty?t???100 /ryhm?/tunti

      Vastaavasti Maanmittauslaitoksessa?suoritettavasta tontinosanlunastuksesta velotaan? 75 /tunti.

      Veroseuraamukset

      Lunastustoimitusten kohteen- ja haitankorvaukset verotetaan luovutusvoittoina. Sen sijaan vahingon- ja kustannusten korvaukset ovat verovapaita, elleiv?t ne tule veronalaisen tulon sijaan. N?in ollen esimerkiksi korvaukset koristekasvillisuudesta, laitteista ja muuttokustannuksista ovat verovapaita. Lunastuslain mukaiset korvaukset ovat osin verovapaita, sill? niiss? sovelletaan nk. 80 % hankintameno-olettamaa [TVL 49 §]. Oikeusk?yt?nn?n perusteella my?s tontinosan lunastukset on rinnastettu lunastuslain mukaisiin lunastuksiin, joten niiss?kin sovelletaan em. suuruista hankintameno-olettamaa.

      Kiinteist?n omistusoikeuden luovutuksesta suoritetaan valtiolle 4 %:n varainsiirtoveroa kauppahinnasta. Tontinosan lunastaminen on katsottu sellaiseksi kiinteist?n luovutukseksi, josta on maksettava em. suuruinen varainsiirtovero lunastuksen kohteen- ja haitankorvauksesta.

      HoMEmenuCopyrights 2015.All rights reserved.More welcome - Collect from power by english Blok number sss85786789633111 Copyright